Carlos Prego
Editor - MagnetCuando piensan en el mercado residencial, la escalada de precios y la asequibilidad de la vivienda, cada vez más ciudades miran hacia arriba. La idea es muy simple: construir edificios más altos y sacar mayor provecho de un suelo limitado, sobre todo en los barrios más solicitados. Esa filosofía está calando por ejemplo en País Vasco, donde se plantean nuevos pisos sobre edificios que ya existen, o en Madrid, que aspira también a agilizar trámites. En Vancouver (Canadá) han decidido ir un paso más allá y crear una especie de 'laboratorio XL' para responder una pregunta clave:
¿Se aliviaría la crisis residencial si redujéramos la burocracia y fuésemos más flexibles con la edificabilidad?
Un mercado imposible. Vivir en Vancouver no es fácil. No al menos si no tienes un sueldo generoso y aspiras a alojarte en una vivienda (más o menos) bien situada y (más o menos) confortable. Un estudio divulgado por Frontier Centre muestra que la ciudad de la Columbia Británica lidia con uno de los mercados menos asequibles del planeta. Las familias canadienses que quieren adquirir un inmueble necesitan, de media, invertir el equivalente a 10,8 años íntegros de ingresos brutos. Y eso por una casa de coste 'normal'.
A nivel mundial, solo la superan Hong Kong, Sídney, San José y Adelaida. La situación en Vancouver de hecho es peor que en Los Ángeles, San Francisco, Nueva York o cualquiera otra gran conurbación de Norteamérica. El mercado del alquiler tampoco ofrece demasiado consuelo. Según Zillow Rentals, la renta promedio roza los 2.900 dólares y el año pasado llegó a situarse por encima de los 3.000. Con ese telón de fondo, las autoridades se han marcado el objetivo de inyectar en el mercado 83.000 nuevas viviendas en los próximos años.
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¿Y cuál es la razón? Más allá del desequilibrio entre oferta y demanda o la llegada de inmigrantes con mentalidad inversora, hace unos días, en una columna publicada en The New York Times, Binyamin Appelbaum deslizaba otro factor clave: la excesiva rigidez burocrática y el bloqueo normativo, un problema que no es exclusivo de Canadá.
"Las ciudades han perdido en gran medida la potestad de aprobar proyectos. Para evitar que los funcionarios actúen en contra del interés público, les hemos arrebatado la facultad de actuar en su favor", lamenta Appelbaum, veterano reportero de The New York Times y especialista en economía y negocios. "Estamos tan comprometidos con la justicia que hemos perdido de vista la injusticia de la inacción".
"Restablecer la asequibilidad". En su análisis, el experto recuerda las limitaciones a la construcción impuestas en las ciudades costeras como Vancouver en los años 60, los efectos de la crisis financiera de 2008, el déficit estructural de viviendas (en 2023 se calculaba que Canadá necesitaba 3,5 millones de casas extra antes de 2031 para "restablecer la asequibilidad") y la tensión en el mercado del alquiler.
En el caso concreto de Vancouver, se le añade las limitaciones geográficas de la ciudad, constreñida entre montañas al norte, el océano al oeste y la frontera con Estados Unidos hacia el sur. También las características de su urbanismo, con un gran peso de pequeñas propiedades.
Casas, jardines… y precios disparados. "El mayor problema es que Vancouver es una ciudad de casas unifamiliares. Tiene un imponente horizonte en el centro, pero, si la vemos desde el aire, la gran mayoría del terreno está ocupada con casas rodeadas de césped", comenta Appelbaum. No es el único que subraya esa peculiaridad de la metrópoli canadiense.
En su crónica cita a otro experto, Alex Hemingway, economista sénior del BC Policy Solutions, que cuestiona ese uso del suelo en una ciudad con el m2 residencial disparado y los alquileres por las nubes. Appelbaum incluso cita casos concretos en los que torres de apartamentos han dado paso a mansiones, lo que merma aún más el stock de vivienda.
Un laboratorio llamado Senakw. A pesar de ese contexto, desde hace unos años Vancouver acoge un proyecto especial: en pleno corazón de la ciudad, cerca de la Bahía Inglesa, hay una amplia franja de terreno de 10,48 acres (algo más de cuatro hectáreas) en la que se están levantando grandes torres de apartamentos. Es más, el objetivo es construir allí uno de los barrios residenciales con mayor densidad de todo Canadá: alrededor de 6.000 viviendas repartidas en 11 torres.
Su nombre es Sen̓áḵw y es mucho más que teoría o un plan trazado sobre el papel. El primer edificio de la fase inicial (que abarcará 1.049 viviendas repartidas en tres torres de 27, 32 y 40 pisos) ya está casi listo y la idea era que sus primeros inquilinos se mudaran allí a finales de mayo. The Realist precisa que los promotores quieren finalizar el segundo bloque en verano y el tercero antes de 2027.
¿Cómo es posible? Muy fácil. Porque Senakw no es un desarrollo inmobiliario más. De hecho (y esta es la clave) las 4,4 hectáreas que abarca gozan de un estatus especial que lo liberan del corsé normativo que limitan la construcción en otros barrios de Canadá. La razón: ese suelo no depende de las autoridades de Vancouver, sino de los Squamish, un pueblo indígena que ocupaba el terreno mucho antes de que llegaran los primeros colonos occidentales.
El terreno, situado en la orilla sur de False Creek, acogía una de las 23 poblaciones ancestrales de Sḵwx̱wú7mesh Stélmexw, pero en 1913 los nativos que residían allí fueron desalojados "por la fuerza". Aunque inicialmente los británicos reconocieron el área como una reserva nativa, el valor del suelo llevó a que a comienzos del XX el Gobierno provincial presionase a sus familias para que se marcharan. Su oferta era muy sencilla: o aceptaban los pagos que se les ofrecían o se arriesgaban a quedarse sin nada. Luego el Gobierno quemó sus hogares. Aquel episodio dio pie a un pleito de varias décadas que culminó en 2003, cuando la justicia devolvió 4,4 hectáreas a la Nación Squamish.
"Más que edificios". Década y media después de aquella sentencia histórica, en 2019, la Nación Squamish votó a favor de desarrollar un proyecto residencial en los terrenos y crear así “un legado” para las próximas generaciones de nativos. El resultado es Senakw, un ambicioso proyecto de 6.000 viviendas repartidas por una decena de bloques que, en algún caso, llegarán a las 58 plantas. Solo la primera fase incluirá 1.400 casas en tres bloques, espacios comerciales, un pabellón, áreas destinadas al comercio y servicios comunitarios y zonas verdes.
"Para el pueblo Squamish este momento representa mucho más que edificios. Se trata de regresar a la tierra de la que nuestros ancestros fueron expulsados a la fuerza hace más de un siglo, de crear oportunidades para nuestros miembros", reivindica la organización. La idea es reservar apartamentos con alquileres subvencionados para miembros de la Nación Squamish, ayudar a familias de la comunidad ofreciéndoles rentas por debajo del precio de mercado y reservar espacios en los que mostrar la cultura y el arte de los nativos.
La gran incógnita. Para sacar adelante un proyecto de semejante envergadura no llega con tener el terreno, hacen falta también recursos. Para lograrlos los Squamish cuentan con varias vías. Una es el dinero que percibirán a través de los alquileres (el proyecto incluye también rentas a precio de mercado). Otra, el respaldo de su socio: primero Westbank y más tarde de OPTrust, responsable de uno de los fondos de pensiones más grandes de Canadá. La Nación Squamish mantiene el 50% de la participación en las dos primeras fases de Senakw y el 100% en las futuras fases tres y cuatro.
El margen del que disfruta Senakw para no tener que ceñirse a la normativa que ha restringido la altura y densidad de otros edificios de Canadá supone una oportunidad y hay quien espera que sirva para paliar el problema de la vivienda en Vancouver, pero eso no significa que el proyecto esté libre de incógnitas: ¿Acertará su oferta residencial? ¿Qué efectos tendrá la mayor densidad de población en los servicios públicos, desde los jardines y parques a las plazas de aparcamiento, escuelas u hospitales? Y sobre todo… ¿Ha dado Vancouver con la receta frente a la crisis residencial?
Imágenes | Matt Wang (Unsplash) y Squamish Nation
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