Carlos Prego
Editor - MagnetNo importa el mes, casi ni el año. Si echas un ojo a los últimos estudios del CIS sobre las principales preocupaciones de los españoles hay un tema que se repite una y otra vez en los principales puestos: la vivienda. O mejor dicho, lo difícil que se ha vuelto encontrar casa en España. En primavera el 41,3% de los encuestados reconocía que ese era el asunto que más les quitaba el sueño, por encima que la marcha de la economía o los problemas relacionados con el empleo.
Uno de los agentes que más ha analizado el fenómeno en España es Fotocasa, una plataforma que avanza cambios importantes en la compraventa y el alquiler.
Subidas récord... ¿Hasta cuándo?
El mercado inmobiliario de España atraviesa una situación peculiar: el precio de la vivienda sigue escalando (la de segunda mano a un 17,2% interanual y la nueva al 9,7%), pero las operaciones de compraventa llevan varios meses a la baja, igual que la firma de nuevas hipotecas. La gran pregunta es… Con ese telón de fondo, ¿hasta cuándo seguirán subiendo los precios? ¿Podemos esperar una caída a corto o medio plazo o, al menos, cierto relajamiento en su escalada?
Para María Matos, portavoz de Fotocasa y directora de su área de estudios, la respuesta está clara: la escalada de precios acumulada durante los últimos años y el encarecimiento del crédito tras la subida de tipos de junio acabarán dejándose notar más pronto que tarde en el mercado, suavizando el alza del m2.
"Estamos atravesando un punto de inflexión en el que los precios han llegado a su máximo histórico, superando los registros que teníamos desde hace 20 años. Los ciudadanos se enfrentan a precios que nunca habíamos visto", comenta. "Sin embargo, con la subida de los tipos de interés prevemos un encarecimiento de las hipotecas. Lo que se espera es que se vaya moderando el ritmo de crecimiento".
Matos aprecia varias señales interesantes. La primera, una dificultad clara de los ciudadanos para seguir asumiendo el encarecimiento de la vivienda. La segunda, un "cambio de ciclo hipotecario" tras la revisión de tipos del BCE de hace unas semanas. "Estamos viendo cómo se tensiona al límite la capacidad de acceso de una parte importante de la demanda, alrededor del 75%, y también como en muchas zonas el esfuerzo está en las cotas más altas de la historia".
¿Significa eso que veremos una retracción de precios? No.
Lo esperable, aclara Matos, es cierta bajada de marchas, pero no porcentajes en negativo. "Veremos cómo este ritmo de encarecimiento del 20%, 18%, 16%... empieza a moderarse, que el ritmo de crecimiento va a tender a la normalización; pero no vamos a ver bajadas porque todavía tenemos un gran desequilibrio entre la oferta y demanda que continúa tensionando los precios al alza".
Esa es una de las grandes claves del mercado.
Desde hace tiempo en España se crean hogares a mucha mayor velocidad de la que se construyen edificios que los puedan acoger, lo que añade más presión al mercado. A modo de referencia, en 2025 se sumaron al registro del Ministerio de Vivienda 95.000 nuevas casas, muy por debajo de los 240.000 hogares creados, de acuerdo con el INE. El propio Banco de España (BE) cifra el déficit acumulado entre 2021 y 2025 en 750.000 casas, lo que da una ida del enorme 'agujero' que habría que cubrir para satisfacer el crecimiento demográfico.
Son cifras contundentes, pero se quedan cortas para los analistas de Fotocasa.
Matos precisa que si se tiene en cuenta tanto las necesidades del mercado del alquiler como el de la compraventa esa estimación se elevaría hasta rozar los dos millones de propiedades. "Nuestros datos nos dicen que serían necesarias más de 1,8 millones de viviendas para poder suplicar el déficit que tenemos en España", aclara antes de detallar que solo entre Madrid y Cataluña necesitarían 200.000 propiedades para equilibrar oferta y demanda y estabilizar los precios.
"El problema es que cada año se crean muchos más hogares de los que somos capaces de construir". Matos admite que hay señales esperanzadoras, como el aumento de visados de obra nueva, pero en el horizonte asoman nubarrones.
"Seguimos encontrándonos obstáculos muy importantes: la falta de suelo finalista, una excesiva burocracia urbanística y un incremento de los costes de construcción del 25%", comenta. "Promotores y constructores tienen muchísimas dificultades para desarrollar esos edificios. Hay ciudades de España en las que tardan más en darte una licencia que en construir el propio edificio".
Con todo, la experta señala un factor igual o incluso más preocupante: la falta de personal. "Estábamos llegando a una producción de unas 100.000 viviendas anuales con todos los problemas para encontrar suelo, financiarlo, comprarlo y desarrollarlo. Ahora se suma un nuevo obstáculo que es que España necesitaría incorporar 700.000 nuevos trabajadores a la construcción para responder a las necesidades de vivienda e infraestructuras previstas para los próximos años".
"Sin albañiles, encofradores, ferrallistas, electricistas, sin jefes de obra es imposible aumentar el ritmo de producción. Ahora que se ha diagnosticado, que sabemos por qué no se produce vivienda... Si no resolvemos este déficit de mano de obra es imposible aumentar la oferta y aliviar la tensión sobre los precios".
Lo cierto es que la portavoz de Fotocasa no solo anticipa cambios en el mercado de compraventa. También lo hace en el del alquiler residencial, que en los últimos meses ya ha dado muestras de moderación en la subida de precios. Por ejemplo, hay plataformas inmobiliarias que estiman que el alza interanual de alquileres en junio fue del 4,2%, en junio de 2025 lo fue del 8,9% y el año anterior del 13,5%.
Aunque los cambios deben analizarse a largo plazo, Matos avanza que sus datos invitan a pensar en un descenso de las rentas del 1,6% a nivel nacional. "Tenemos un punto de inflexión en el mercado. Vemos cómo el precio ha alcanzado el límite de la capacidad de pago de los inquilinos. Es algo que esperábamos porque estábamos viendo en los últimos seis meses cómo cada vez subía menos".
"Se confirma esa moderación que empieza precisamente en las zonas donde el esfuerzo económico exigido a los hogares era más extremo, donde los inquilinos ya no podían seguir haciendo frente a estos a estos precios", reflexiona Matos.
¿El motivo de ese giro? En su opinión no se debe tanto a una corrección en los desequilibrios del mercado, un aumento de oferta o mayor accesibilidad, sino a un agotamiento de los arrendatarios. "Quienes están pagando el pato, por así decirlo, son los inquilinos. Este equilibrio en los precios o bajada es debido a que los ciudadanos ya no pueden seguir haciendo frente a un precio tan alto".
Si se confirma el cambio será, reconoce la experta, por cómo el encarecimiento coarta la demanda. "Se está viendo cómo estos inquilinos se están expulsando del mercado, literalmente. Están decidiendo el retraso de la emancipación y siendo expulsados de las grandes urbes, a zonas más periféricas", explica Matos, que aprecia también un trasvase de demanda hacia el alquiler compartido.
Imágenes | Fotocasa, Juan Domenech (Unsplash) y Joshua Aguilar (Unsplash)
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