Carlos Prego
Editor - MagnetEl sector de la construcción está sumido en una aparente contradicción en España. Aunque saca al mercado viviendas a un ritmo muy inferior al que se crean nuevos hogares, aunque las empresas promotoras llevan años advirtiendo de un grave déficit residencial y aunque el valor del metro cuadrado no para de escalar, tonteando ya con los valores previos a la gran crisis del ladrillo, hoy en día el del ladrillo no es un negocio especialmente atractivo en España.
Al menos si nos fijamos en su rentabilidad.
¿Qué ha pasado? Que algo no encaja en el sector de la construcción. Los indicadores del coste del m2 no paran de aumentar, las inmobiliarias advierten de que los pisos duran solo unos días en el mercado antes de encontrar inquilino o comprador y las promotoras alertan de un creciente déficit de vivienda. Y sin embargo, pese a todo lo anterior, varios centros de análisis insisten en que en España la construcción arrastra un grave problema de rentabilidad.
No es solo que sus indicadores actuales estén muy por debajo de los que manejaba el sector hace dos décadas, antes de la crisis del ladrillo que hundió el mercado, es que sus valores son inferiores a los de otros países vecinos de la UE. De hecho, a pesar de que el precio del m2 residencial no para de encarecerse, en realidad el ladrillo es un negocio bastante menos sexy que el que ofrecen otros sectores, como el transporte aéreo o los servicios de información.
¿Qué dicen los datos? Hay varias fuentes que nos ayudan a completar la 'fotografía' del sector, como recordaba hace unos días El Mundo. Una de las más interesantes lo deja la Universidad de las Hespérides, que en un informe reciente lanza un aviso a navegantes: si en España apenas se inicia vivienda nueva pese a la constante escalada de precios es debido, en parte, a que "la construcción sigue sin ser rentable". O al menos no lo es tanto como otras industrias.
Tras estudiar el sector valorando la rentabilidad de los activos y el coste de financiación del pasivo, los técnicos de Hespérides llegaron a la conclusión de que en 2024 la rentabilidad de la construcción se situaba en el -0’1% frente al 2,7% de media del conjunto de las actividades económicas en España. De hecho detectó 68 actividades económicas más rentables que levantar edificios.
¿Es el único indicador? La verdad es que no. Hace unas semanas BBVA Research publicó otro informe sobre el sector inmobiliario que apuntaba en una dirección similar: "La rentabilidad de las empresas españolas es inferior a la media europea en las principales actividades de la economía, aunque las diferencias son particularmente acuciantes en la construcción".
Si bien en otros sectores, como la hostelería, el transporte o la manufactura, el ROE (return on equity, el ratio de rentabilidad más usado por analistas) español es inferior al de las empresas de países como Alemania, Francia e Italia, esa brecha es especialmente pronunciada cuando hablamos del ladrillo.
"En 2024 la ROE de la construcción de edificios era del 4,1%, unos 12,5 puntos porcentuales (pp) menos que la registrada por el sector en el promedio histórico de Francia y Alemania", explica BBVA Research. A eso se añade que en 2024 el margen de beneficios de esa actividad en España era 1,3 pp inferior al de 2000- 2003. "La inversión no aumenta, en buena medida, porque no es rentable", advertían en noviembre Miguel Cardoso y Félix Lores, del centro de análisis.
¿Y cuál es el motivo? Hay varios. Sin embargo hay uno que los analistas señalan con frecuencia: los tiempos que se manejan en el sector, lo que alarga las promociones, ralentiza la rotación y obliga a las constructoras a soportar el coste de unos terrenos de coste elevado y que solo dan sus frutos a largo plazo.
"Aunque los márgenes se han recuperado, las empresas tardan años en poder construir, manteniendo en su balance activos (suelo) que no generan ingresos, señala el informe firmado por Cardoso y Lores. "Tienen que financiar su compra con recursos propios, lo que pone al sector en desventaja frente a otros".
¿Tanto influye? Ambos expertos advierten de que los trámites para poder edificar en un terreno resultan "largos, costosos y a menudo inciertos", lo que repercute directamente en los costes financieros que soportan las empresas.
Esas complicaciones también hacen que ciertas promociones resulten menos atractivas a inversores y a las entidades financieras que puedan abrir el grifo del crédito. "La consecuencia es una acumulación de terrenos en los balances de las empresas que no generan valor. Se trata de activos ociosos que inmovilizan recursos y que reducen capacidad de endeudamiento", apostillan.
La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) calcula que impuestos, tasas y cargas urbanísticas suelen representar alrededor del 30% del precio de venta en las viviendas nuevas. Eso supone un hándicap tanto para quien quiere comprar como para quien vende y debe decidir el precio y reparto de costes.
¿Cómo afecta eso al sector? El análisis de Daniel Fernández, profesor de la Universidad de las Hespérides, habla directamente de una "escasez artificial de suelo" por las restricciones a nivel urbanístico, lo que contribuye directamente al encarecimiento de los terrenos y, en último lugar, a los costes de construcción.
Según sus cálculos, en España solo el 2,1% del suelo está disponible para construcción a corto plazo. El 1,3% lo está a medio y el 0,9% a largo plazo. El informe alerta demás del efecto que han tenido los cambios normativos de los últimos años, sobre todo desde la revisión del Código Técnico en 2020.
¿Hay más factores? Sí. No se trata solo de que las empresas tarden en sacar provecho de los terrenos. Si la rentabilidad del sector en España está por debajo del de otros países europeos es porque sus empresas, en cierto modo, también son distintas. Cardoso y Lores recuerdan "el reducido tamaño y atomización del tejido productivo español", lo que explica que también tengan más dificultades a la hora de soportar grandes activos inmovilizados. En resumen: las empresas son más pequeñas, por lo que tienen menos músculo y capacidad de aguante.
Sus características también afectan directamente a la capacidad de apalancamiento financiero, es decir, de endeudarse para invertir. Según sus cálculos (en base a datos de 2023) en España el valor de las ventas no alcanza el 40% de los activos, muy lejos del 80% que representa en otros países.
En su último informe BBVA Research advertía de que el apalancamiento financiero del sector ha evolucionado a la baja en los últimos años y se mantiene muy por debajo de la media de 2000-2003 y el promedio de Alemania o Francia.
¿Todo se reduce a deuda y suelo? No. En la ecuación entran factores como los costes de producción, que pueden verse afectados por el conflicto de Oriente Medio igual que ya lo hicieron hace unos años por la guerra de Ucrania.
El sector del ladrillo tampoco es ajeno a la inflación y su posible efecto sobre la capacidad de ahorro y poder adquisitivo de las familias. A nivel interno el sector de la construcción también lidia con otro hándicap, más allá de la abundancia de pequeñas y medianas empresas menos preparadas para lidiar con una "baja rotación de activos": la escasez de relevo y mano de obra cualificada.
Imágenes | Frames For Your Heart (Unsplash) y Mike Hafin (Unsplash)
En Xataka | En Galicia hay miles y miles de familias renunciando a sus herencias cada año. Y tiene bastante sentido
Ver 1 comentarios