La vivienda en España no deja de subir, superando ya el umbral de los 2.000 euros/m2 por primera vez desde 2008. Entre los factores que impulsan esta tendencia alcista están la escasez de oferta, la presión de la demanda y los elevados costes de construcción. El pasado agosto, se registró un aumento del 7,2% interanual. Según el portal inmobiliario Idealista, comprar una casa es más caro que hace un año en todas las comunidades autónomas, capitales y provincias del país.
Esta compleja situación ha llevado a la Unión Europa a avisar a España de que el precio de la vivienda está sobrevalorado. Y mucho.
La advertencia. Los técnicos de la Comisión Europea afirman que en dos terceras partes de la UE los precios no se corresponden con el nivel de ingresos de la población. En su último informe, que puedes consultar aquí, explican que esto ocurre cuando los precios se alejan del nivel salarial de los futuros compradores. Y en este sentido, alertan de que los precios siguen aumentando en países como España y Portugal, pese a que están ya sobrevalorados. En el caso de España, un 20% sobrevalorados.
Tendencia a la baja (menos aquí). Según el estudio, en el continente los precios de la vivienda crecieron el año pasado una media del 9%, una pequeña desaceleración respecto al año anterior a causa de la inflación y la subida de los tipos de interés por parte del BCE. Pero mientras que en los países en los que el mercado está más sobrevalorado, como es el caso de Luxemburgo (hasta un 60%), la República Checa, Países Bajos y Suecia, los precios han comenzado a caer, en España, Grecia o Portugal, siguen subiendo, algo que representa un mayor riesgo.
¿Por qué no en España? Según explicaba Enrique Losantos, director de de JLL en España, una de las mayores consultoras inmobiliarias del mundo, en este artículo de El Confidencial, el precio de la vivienda debería corregir un 20%-25%, pero como no hay oferta, no baja. Algo similar sugería en otro artículo Wouter Thierie, economista de ING: "Los precios de la vivienda en España siguen aumentando, a diferencia de muchos otros países de la eurozona. A pesar del impacto negativo del aumento de los tipos de interés, la demanda inmobiliaria sigue siendo resistente lo que, combinado con una oferta insuficiente que no ha logrado alcanzar una velocidad de crucero, está impulsando los precios al alza".
Es decir, mientras la demanda no deja de subir, la oferta es muy reducida. Y cada vez se construyen menos casas en España. Ya lo advertía el BCE. Hasta el punto en que el sector promotor no ha conseguido ni acercarse a los 150.000 necesarios visados necesarios para satisfacer a la demanda derivada de la creación de nuevos hogares.
En España es un activo demasiado rentable. Por otro lado, y tal y como comenta Bruselas en su análisis, uno de los motivos de esta sobrevaloración (y del aumento de demanda) en nuestro país se debe a las grandes perspectivas de inversión inmobiliaria. Tener un inmueble en España es muy atractivo sobre todo en los centros urbanos y las zonas costeras en las que el impacto del turismo es mayor porque la rentabilidad de los alquileres a corto plazo es muy elevada.
Por ciudades. Ahora mismo, la región más cara para comprar casa es Baleares (3.987 euros/m2). Le sigue la Comunidad de Madrid (3.139 euros/m2), País Vasco (2.844 euros/m2) y Cataluña (2.345 euros/m2). Por otro lado, las más baratas son Castilla-La Mancha (907 euros/m2), Extremadura (943 euros/m2) y Castilla y León (1.156 euros/m2). Debido precisamente a esta escasez de oferta, otro estudio realizado por profesionales de Tecnocasa sugiere que existe una sobrevaloración de la vivienda en los grandes mercados por parte de los particulares con brechas de hasta el 18%.
En Barcelona, por ejemplo, los propietarios piden un precio un 18% por encima del valor de mercado real, según la organización. Lo mismo ocurre en Valencia. En Madrid y Sevilla la sobrevaloración es del 16%, mientras que en Málaga se sitúa en el 15%. Lázaro Cubero, director de análisis del Grupo Tecnocasa, destaca que es una tendencia creciente pero que no responde a la lógica: "Esta sobrevaloración del inmueble en el contexto económico actual no tiene sentido, y son estos inmuebles los primeros en sufrir una importante rebaja con el objetivo de estar en línea con la nueva realidad económica".
Imagen: Unsplash
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