¿Cómo solucionar la crisis de vivienda que atenaza a las principales ciudades del mundo? La pregunta ha ocupado los desvelos de centenares de ayuntamientos y ha sido discutida hasta la extenuación en todos los foros públicos. Algunas ciudades, como Berlín, han optado por limitar precios, aunque se hayan topado con los tribunales en el camino; otras, como San Francisco o Barcelona, por limitar la vivienda turística. Y otras, como Suecia, por un complejo sistema de enormes contrapartidas.
Países Bajos tiene ahora una nueva idea.
Adiós, inversores. A partir del 1 de enero, los ayuntamientos neerlandeses podrán prohibir la presencia de inversores privados en barrios considerados de especial vulnerabilidad. La normativa ha sido aprobada por el parlamento tras la intensa presión de las principales ciudades. Según NOS, las diez más habitadas ya tienen sobre la mesa planes para aplicar la medida. Será de naturaleza dispar, dado que cada consistorio podrá implementarla a su gusto. Ámsterdam y Utrecht, por ejemplo, desean extender la prohibición a todo su término.
¿Qué significa? La reforma impide vender una vivienda durante los cuatro primeros años desde su adquisición. Dicho de otro modo, desincentiva a inversores sólo interesados en su rentabilidad, no en habitarla. Esto va en consonancia con medidas adoptadas por las ciudades con anterioridad: el ayuntamiento de Ámsterdam ya tanteó en 2018 la obligatoriedad de residir en una propiedad inmobiliaria recién construida. Los municipios creen que es una buena forma de frenar la especulación.
Granular. La ley permite designar determinados "distritos tensionados" donde la crisis de acceso a la vivienda sea especialmente crítica y vaya dirigida a rentas medias o bajas. En aquellos, previa justificación, la presencia de inversores se limitará. No está claro de qué modo. Tilburg es una de las pocas ciudades que ha publicado sus cifras. Considerará viviendas de precio medio o bajo a todas aquellas por debajo de 325.000€. Si las casas de un barrio rondan este precio, por ejemplo, el ayuntamiento podrá limitar la presencia de inversores privados.
Protección. La mayoría de ayuntamientos se refieren a la medida como una protección. "Se necesitaba una medida así para proteger las viviendas más baratas, dado que están evaporando. La compra para alquiler está extendiéndose por toda la ciudad, pero en algunos barrios con muchas propiedades baratas aún más", explica a NOS un portavoz del gobierno municipal de La Haya, muy vocal en su apoyo a la reforma.
"Una vivienda es cada vez más un objeto de inversión", añade el portavoz del ayuntamiento de Eindhoven. "Es una batalla injusta para los primeros compradores o las familias de clase media en busca de un hogar. Están perdiendo frente a inversores con los bolsillos llenos, y necesitan una posición justa dentro del mercado inmobiliario", añade.
En datos. ¿Es tan grave como insinúan los municipios? Sí y no. El porcentaje de viviendas en manos de inversores privados, ya sean grandes fondos o particulares, es muy pequeño (8,4%). Sucede que está creciendo (en 2017 era del 7,6%) a gran velocidad: durante los últimos cuatro meses de 2020 el 40% de las viviendas a la venta en las principales ciudades fueron a manos de inversores privados. La Haya protagonizó el caso más extremo, con 2.500 viviendas compradas para la inversión, más del 50% del total.
General. Es un problema interesante porque no es exclusivo de Países Bajos. En España el mayor casero del país es Blackstone, un fondo de inversión con una cartera de más de 40.000 viviendas. Con todo y pese al crecimiento de inversores en el mercado inmobiliario, los cuarenta principales tenedores españoles sólo controlan el 4% del total. Con todo, su creciente presencia en ciudades como Madrid (y movimientos como la venta de vivienda antaño protegida) han impulsado movilizaciones ciudadanas.
En Estados Unidos, los grandes fondos de inversión gastaron más de $36.000 millones entre 2011 y 2017 en la compra de 200.000 viviendas. Parece mucho, pero no lo es tanto: Estados Unidos tiene 140 millones de "unidades habitables", de las cuales 80 millones son viviendas unifamiliares. De esos 80 millones sólo 15 millones están en el mercado del alquiler. Y de esos 15 millones Wall Street posee unas 300.000. Blackstone y otros fondos pueden suponer un problema en algunas ciudades o barrios. La crisis de vivienda no empieza ni termina con ellos.
¿Tendencia? La decisión de Países Bajos se enmarca en una tendencia global de control del alquiler. O al menos de intentonas para limitar su tendencia ascendente. Ciudades como Palma o Valencia han puesto coto a AirBnb, mientras que Barcelona ya cuenta con una regulación específica para proteger "barrios tensionados". Berlín, ya lo sabemos, ha intentado sin éxito congelar precios. Ámsterdam y otras neerlandesas han optado por otra táctica. Veremos si tiene resultados.
Imagen: Mateo Krössler/Unsplash
