La vivienda no deja de subir en España. Por primera vez desde la crisis de 2008 se ha superado el umbral de los 2.000 euros por metro cuadrado de media. Los motivos varían según la comunidad, pero la mayoría se relacionan con la escasez de oferta y la poca creación de nuevos inmuebles, la elevada demanda y el aumento en el coste de construcción. Ante esta coyuntura, el precio de la vivienda registró una subida del 7,2% interanual el año pasado. Situación que ha llevado incluso a la Unión Europa a avisar a España de que ese precio está sobrevalorado.
Sin embargo, hay otro dato sorprendente de este fenómeno: aún cuando el precio está tan alto, más de la mitad de las compras de viviendas en España se realizan sin hipoteca.
Los datos. Es lo que se desprende de los datos del Instituto Nacional de Estadística y del último informe de Funcas, que concluyen que apenas cuatro de cada 10 compraventas requirieron hipoteca. Es decir, más de la mitad de personas compran la vivienda a tocateja. De los 832.756 inmuebles que se vendieron de enero a octubre del año pasado, el último dato disponible, sólo 323.998 se compraron mediante una hipoteca, el 38,9%. Las cifras bajan aún más si sólo tenemos en cuenta los que pasan por una inmobiliaria.
Ligeramente más bajos pero en la misma línea se sitúan los datos del Colegio General del Notariado, que indican que la mitad de las viviendas del pasado mes de abril se adquirieron financiadas con hipoteca. Todos los análisis coinciden en que cada vez más viviendas son compradas pagando al contado, y la tendencia es creciente.
¿Qué significa? A grandes rasgos, que hay gente, mucha gente, pagando a tocateja para no verse en la obligación de pagar intereses, sea porque está tirando de ahorros o porque ha heredado. Y, sobre todo, porque mucha compra proviene de la inversión de fondos o personas adineradas. Es decir, especulación urbanística. Hay más pistas que dan prueba de lo segundo: la mayor parte de esas compras son las llamadas "inversiones mayoristas" de empresas o de ciudadanos extranjeros con mucho poder adquisitivo que compran esas casas no para vivir sino para invertir.
Además, la mayoría de esas operaciones sin hipoteca se concentran en zonas turísticas y suelen ser segundas residencias. Un claro ejemplo lo encontramos en Islas Baleares y las Islas Canarias donde el porcentaje de compraventa de casas sin hipoteca es del 60,7% y del 60,2%, respectivamente. En Murcia, este porcentaje asciende a 57,6% y en Asturias, al 57%. El ladrillo en España se ha vuelto a convertir en lo más rentable a la hora de invertir.
Hipotecas caras. A esto hay que sumarle una tendencia que ha ido en paralelo: la subida de tipos de interés aplicada por el Banco Central Europeo (BCE) para contener la inflación y que ha supuesto un encarecimiento de la financiación. Si los tipos suben, las hipotecas se encarecen porque los bancos endurecen las condiciones y, en consecuencia, se firman menos préstamos hipotecarios (-25,7% en julio de 2023 frente al mismo mes de 2022).
Sin posibilidad de acceder a financiación, la mayoría de los compradores tienen que decantarse por abonar el precio del inmueble sin recurrir a un crédito bancario. O directamente no hacerlo.
Ya sale más cara que el alquiler. Los hogares cada vez afrontan cuotas hipotecarias más altas. El fenómeno se ha acentuado tanto que en nueve ciudades de España estas ya superan a los alquileres, según un estudio realizado por UVE Valoraciones. En San Sebastián, por ejemplo, la mensualidad de una hipoteca de un piso de 80 metros cuadrados alcanza ya los 1.870 euros (23€ por m2), mientras que el alquiler de un inmueble del mismo tamaño cuesta 1.344€, es decir, 526€ menos. Otro ejemplo lo encontramos en Marbella, donde la cuota ya asciende a 19€ por m2 (1.555€ para una casa), mientras que el alquiler cuesta 16€ (1.296€).
Un 45% del sueldo. Precios desorbitados que ya se comen una parte importante de los salarios de las familias. Según el último estudio de OBS Business School sobre el mercado inmobiliario, un 45% de la renta de las familias en España ya se destina a pagar la hipoteca, más que la media de la UE y un 15% más de lo que destinábamos en 2021. Mientras tanto, los alquileres también siguen al alza: el año pasado alcanzaron un nuevo máximo histórico, con 12,1 euros por metro cuadrado. Hay pocas salidas ahora mismo para el ciudadano medio sin ahorros.
Imagen | Unsplash
Ver 28 comentarios