Andorra es un país enclavado entre grandes montañas, por lo que la superficie urbanizable queda limitada a los valles. El explosivo aumento de población generado por el efecto llamada de sus ventajas fiscales y la especulación inmobiliaria ha obligado al gobierno del Principado de Andorra a aprobar una moratoria para esas inversiones y gravarlas con un impuesto especial para controlar los precios de la vivienda.
Andorra: zona de vivienda tensionada. El Consejo General del Principado de Andorra aprobó el pasado 7 de diciembre una moratoria para la inversión inmobiliaria amparada en el Proyecto de Ley de suspensión de la inversión extranjera en el Principado de Andorra. Esta nueva normativa se prohíbe transitoriamente cualquier inversión inmobiliaria de capital extranjero, y da potestad al Gobierno a liquidar las operaciones sospechosas de tener un carácter especulativo.
El objetivo de esta moratoria es congelar las inversiones inmobiliarias con capital externo en el país hasta que se revise y apruebe la nueva Ley de inversión extranjera durante el primer trimestre de 2024. Con esta revisión, el Gobierno del principado pretende frenar la proliferación de alojamientos turísticos y la especulación que está haciendo inaccesible la vivienda para los habitantes locales.
Impuesto a la inversión inmobiliaria. El nuevo Proyecto de Ley que prepara el gobierno andorrano gravará con un impuesto adicional del 10% la compra de viviendas por parte de extranjeros, y se complementará con un segundo gravamen que condicionará la venta de ese inmueble antes de “un periodo determinado”, que podría ser un plazo de 10 años.
Parte de lo recaudado por estos dos nuevos impuestos irá destinado a impulsar la creación de vivienda pública de alquiler ayudando así a financiar las inversiones inmobiliarias que el Gobierno andorrano está haciendo en los últimos meses para convertirla en vivienda pública accesible para sus habitantes.
El éxodo de los youtubers y otros inversores. Andorra siempre ha ofrecido una fiscalidad muy laxa, y hasta 2015 fue considerado paraíso fiscal por España. Esto ha hecho que el pequeño coprincipado sea un lugar muy atractivo para pagar menos impuestos. Su fiscalidad ha generado un efecto llamada que ha atraído a centenares de youtubers, creadores de contenido y otros inversores que han hecho fortuna en España y Francia pero han elegido no tributar en sus países.
Ese éxodo masivo de capital ha disparado la construcción de nueva vivienda y la compra de vivienda ya construida con carácter inversor. Mucha de esa vivienda ha pasado a ser alquiler turístico para obtener una mayor rentabilidad en menos tiempo, pero ha dejado sin opciones habitaciones a la población local que ha sido expulsada lejos de sus puestos de trabajo e incluso a los pueblos fronterizos en España.
De los 89.294 habitantes del principado, solo 37.960 son andorranos. 23.787 habitantes son españoles, 4.751 franceses, 9.657 portugueses y 13.139 de otras nacionalidades.
El precio de la vivienda se ha disparado. Según datos oficiales de la Estadística de transacciones inmobiliarias del 2º trimestre de 2023, el precio de la vivienda en Andorra ha tenido un crecimiento sostenido desde 2018, en el que el metro cuadrado de un piso en Andorra se valoraba en 2.122,42 euros, hasta los 3.473,85 euros el metro cuadrado del 2º trimestre de 2023. Solo entre el 2º trimestre de 2022 y el mismo periodo de 2023 el precio de la vivienda se incrementó un 15,5%.
Ante el aumento imparable de los precios, el volumen de ventas de vivienda ha caído en el último año un 9,6%. Pese a esa caída en el volumen de operaciones, el alto precio de los inmuebles ha dejado un 12,8% de beneficios totales. Es decir, se han vendido menos vivienda, pero mucho más cara, por lo que beneficio final obtenido ha sido mayor que en el mismo periodo de 2022.
Fuente: Estadística de transacciones inmobiliarias del 2º trimestre de 2023
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Imagen | Flickr (Mariano Mantel)
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