El mercado inmobiliario vive un momento atípico en Europa. El precio de la vivienda en Reino Unido ha caído a su mayor ritmo en 14 años y los precios de la vivienda en Alemania también registraron su mayor caída interanual desde 2000. En general, el continente ha visto bajar un 1,7% el precio de la vivienda y un 1,1 en la UE en el segundo trimestre de 2023, según Eurostat. Sí, las casas en gran parte del continente ya son más baratas de media que el año pasado.
Pero no en España.
Los datos. Los precios de la vivienda en Alemania registraron su mayor caída en el segundo trimestre de este año desde que comenzaron los registros. Su gobierno habla de que las altas tasas de interés y el aumento de los costes de los materiales hicieron mella en el mercado inmobiliario. ¿El resultado? Los precios de las propiedades residenciales cayeron un 9,9% interanual, sobre todo en Berlín, Hamburgo y Múnich. En Reino Unido se está viendo un fenómeno similar. Han caído un 3,8% en términos interanuales, según datos de la Nationwide Building Society. También se habla de que el aumento de los préstamos frenaron la demanda, provocando este descenso de los precios.
En total, nueve países de la UE registraron precios más bajos en el segundo trimestre de 2023 que el año anterior, pero en los otros 17 estados miembros, los precios de la vivienda siguen subiendo. Desafortunadamente, ese es el caso de nuestro país.
En España. El precio de la vivienda subió más del 6% en la primera mitad del año, concretamente registró un repunte del 6,7% interanual entre enero y marzo, y del 6,4% de abril a junio, según datos de la consultora y tasadora Gesvalt. De esta manera, nuestro país ya encadena nueve trimestres consecutivos con alzas superiores al 3%. Se traduce en que el valor de las casas se sitúa en los 1.568€ por metro cuadrado. Una cifra que, aunque está lejos de los meses previos a la crisis de 2008, sí se acerca al boom inmobiliario de 2012.
Una paradoja. Lo cierto es que el mercado de la vivienda en España sí se está desacelerando, algo que se ve en el número de compraventas y de hipotecas, pero muy ligeramente. De hecho, que los precios se estén manteniendo en la coyuntura económica actual sorprende a los expertos, que ya lo definen como una paradoja inmobiliaria: caída de compraventas e hipotecas y aumento de los precios. Sólo las subidas de tipos habrían hecho que los precios cayeran rápidamente, pero no lo han hecho.
¿Por qué? Aunque la opinión general apunta que en Europa existe una moderación tras el repunte de 2022 por el nerviosismo provocado por el endurecimiento de la política monetaria por parte de los bancos centrales (subida de intereses), algunos expertos no creen que la subida de los intereses esté impactando a los precios en España. Sino que la explicación la encontramos precisamente en la falta de oferta disponible y en que se haya mantenido la demanda.
¿Qué dicen los expertos? Cristina Arias, directora de Estudios de Tinsa, explicaba en este artículo de El Periódico de España que el principal motivo es que "en algunas ciudades europeas, se ha producido un incremento sostenido de los precios residenciales desde 2008, acelerado a partir de 2019. El cambio de la política monetaria ha revelado que existían dinámicas de burbuja y en esos mercados los precios se están ajustando". Según señala, aquí no hay una burbuja, al contrario: "En Madrid y Barcelona, la tendencia al alza del precio se inició más tarde y las tasas de crecimiento no han sido tan agresivas durante tanto tiempo. Además, la financiación hipotecaria se ha mantenido en niveles equilibrados ni se ha generado una demanda sobredimensionada por el crédito".
Es algo en lo que concuerda José María Basáñez, presidente de la tasadora Tecnitasa, que cuenta en el mismo artículo que “el precio de la vivienda en varios países de Europa está corrigiéndose a la baja, sobre todo en aquellos países en los que más subió durante los últimos años, y que fue a un nivel mucho más acusado que en España”. Es decir, en otras capitales europeas subió mucho el precio después de la gran crisis financiera y es normal que ahora corrijan más.
No hay burbuja, ni oferta. A diferencia de lo que sí ocurrió en la primera década del siglo XXI, ahora no ha habido sobreoferta, más bien lo contrario. Mientras que la demanda ha aumentado considerablemente desde la pandemia, el mercado ha sido capaz de responder a la misma velocidad por el lado de la oferta. Y ha sido muy difícil ver un incremento de stock de vivienda nueva debido a que existen pocos promotores y fuertes barreras de entrada. Ahí sí juega un papel importante la subida de tipos, que afecta el acceso a crédito del promotor.
Y la demanda sigue fuerte. A eso se le suma que, como decíamos antes, a pesar de la subida de tipos y del endurecimiento de las condiciones para dar hipotecas por parte de los bancos, la demanda se mantiene resistente en España. Algunos expertos apuntan a factores como el gran porcentaje de compradores extranjeros y el hecho de que actualmente casi la mitad de las compraventas de viviendas en España se realizan al contado, es decir, sin financiación hipotecaria.
Imagen: Unsplash
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