Pasan los años, cambian los lujos. Hubo un tiempo, no hace tanto, en el que lo que identificaba a los compradores acomodados en las inmobiliarias era su capacidad para pagar una casa al contado. O de hacerlo al menos sin necesidad de firmar una hipoteca. Hoy las cosas son bastante distintas. Sigue habiendo quien paga su piso a tocateja, pero lo difícil en 2024, lo que queda al alcance ya de una minoría afortunada, es reunir las condiciones necesarias para que un banco te conceda un préstamo. Así lo refleja un estudio de Clikalia que concluye que en la actualidad son mayoría los españoles incapaces de conseguir un crédito hipotecario.
Cambian los tiempos… y el mercado.
Fuera del mercado. Así se ven muchos españoles que, pese a disponer de ingresos, no cumplen las condiciones necesarias para que los bancos les concedan una hipoteca. La conclusión se desprende de un estudio de la firma Clikalia avanzado por El País. En él se expone una realidad que afecta a buena parte de quienes quieren hacerse con un hogar en propiedad: el porcentaje de población que cumple los criterios de solvencia, claves para hacerse con un préstamo bancario, se ha reducido más de un 30% en cuestión de un par de años. Tanto ha bajado que hoy, de hecho, es minoría.
El estudio calcula que solo el 39% de los españoles con ingresos pueden disfrutar de un crédito sin cruzar la línea roja del umbral de esfuerzo exigido por los bancos. Hace no tanto, entre finales de 2021 y comienzos de 2022, el porcentaje era sensiblemente superior y rondaba el 73%. No es solo que haya descendido a un ritmo trepidante en cuestión de dos años, es que a día de hoy deja una estampa demoledora, como recuerda el diario del Grupo Prisa: seis de cada 10 personas se quedan fuera del mercado hipotecario, lo que hace una tarea casi imposible adquirir una vivienda.
Pero… ¿Cuál es la razón? La clave está en los requisitos de solvencia y, para ser más precisos, los niveles de esfuerzo máximo para hacer frente a la devolución de los créditos. El estudio de Clikalia sitúa la tasa en el 30%, lo que en la práctica significa que una familia no debería superar ese porcentaje de sus ingresos en hacer frente al pago de una hipoteca. Para un hogar con unos ingresos que oscilen entre los 1.000 y 1.499 euros mensuales —franja en la que se enmarcaban el 17,4% de los hogares en 2022— estaría situado por ejemplo entre 300 y 450 euros. En el análisis de Clikalia se contempla en cualquier caso un segundo escenario, algo más desahogado, en el que el límite de esfuerzo máximo aplicado por los bancos es algo mayor y se extiende al 40%.
Un porcentaje bien calculado. Que sus técnicos se muevan en esos porcentajes no es casual. El umbral del 30% es el aconsejado por los expertos y aparece citado incluso en la Ley de vivienda de 2023 cuando se definen las "condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero". Por estas, detalla la normativa, se entienden "aquellas condiciones de precio de venta o alquiler que eviten un esfuerzo financiero excesivo de los hogares teniendo en cuenta sus ingresos netos y características particulares".
A la hora de valorarlo la ley tiene en cuenta los gastos ineludibles que debe seguir pagando quien firma el crédito con el banco. "Considerando tanto la cuota hipotecaria o la renta arrendaticia, como los gastos y suministros básicos que corresponda satisfacer al propietario hipotecario o al arrendatario, no debiendo superar con carácter general el 30% de los ingresos de la unidad de convivencia", concluye la norma.
Los casos de Madrid y Barcelona. El informe de Clikalia presta especial atención a las dos grandes ciudades del país, Madrid y Barcelona, las más pobladas y dotadas también de los parques inmobiliarios más valiosos. En cada una de esas ciudades estarían en condiciones de lograr una hipoteca el 25 y 18% de los habitantes, respectivamente. Si la tasa de esfuerzo se aumenta hasta el 40% se incrementa también el porcentaje de la población beneficiada, aunque seguiría muy por debajo del 50%. En el caso de Madrid se situaría en el 39%; en el de Barcelona, en el 26%.
Controlar las facturas. Si bien el estudio de la firma inmobiliaria resulta llamativo por sus conclusiones, no es el primero en mostrar cuánto le cuesta a las familias lograr créditos o incluso afrontar la cuotas de sus hipotecas. Además de renta y estabilidad, los expertos suelen recomendar no solicitar un préstamos por más del 80% del valor de la vivienda, lo que exige al comprador tener ahorrado alrededor del 20% restante. El comprador asume además gastos como el IVA, la notaría, el Registro y diferentes impuestos, lo que llevaba en 2022 a Iahorro a aconsejar disponer del 30% del valor del inmueble. El portal recuerda también que el Banco de España recomienda que la cuota de la hipoteca no pase del 30 o 35% de los ingresos, lo que evita que en el futuro quien la firma pueda verse en dificultades.
"Echa cuentas y sé realista con tu capacidad de endeudamiento. El banco no va a prestarte el dinero si no tiene una seguridad razonable de que vas a poder devolvérselo, y para ello analizará tu solvencia —recuerdan desde el Banco de España—. Además, debes tener en cuenta si ya estás pagando alguna otra deuda (por ejemplo, la financiación que pediste para comprarte el coche), porque, en general, las entidades estiman que la tasa de endeudamiento no debe superar el 30-35% de los ingresos de una persona".
Casi el 40% para la vivienda. Los cálculos del organismo muestran en cualquier caso que hay muchas familias en España que son incapaces de cumplir su recomendación. Sus tablas del segundo trimestre de 2023 revelan que las familias necesitan 7,6 años de salario bruto para hacerse con una vivienda y durante el primer año deben dedicarle bastante más del porcentaje aconsejado por el Banco: casi el 39% de sus ingresos brutos anuales disponibles. Se trata del mayor esfuerzo registrado desde mediados de 2011. RTVE alude a otro estudio que refleja que hay provincias en las que se supera con creces el nivel de esfuerzo que se considera razonable, como Islas Baleares (60,1%), Málaga (48,7%) o Madrid (41,6%).
¿Y cuáles son las causas? Que las hipotecas resulten cada vez más inalcanzables se explica por varios factores, incluido por supuesto el encarecimiento de la vivienda y, sobre todo, el repunte de los intereses aplicados a los propios préstamos. El inicio de la caída de población que cumple los requisitos de solvencia coincidió de hecho con el alza del euríbor. Tras casi una decena de subidas desde el verano de 2022, en septiembre pasado el Banco Central Europeo anunció un nuevo alza de los tipos de interés. Su decisión elevaba el precio del dinero hasta el 4,5%, marcando máximos que no se veían desde hacía décadas.
Otras consecuencias. El nuevo escenario deja también otras consecuencias, más allá de si hay más o menos familias que logran salir de las sucursales bancarias con un crédito firmado bajo el brazo. El informe de Clikalia constata que los clientes interesados en los préstamos los piden ahora por cantidades más bajas: al elevarse los costes de financiación sencillamente intentan reducir la cantidad que solicitan a los bancos y tirar más de sus propias huchas. Para ser más precisos, su estudio refleja que el ratio entre el volumen del crédito y el valor de la vivienda cayó varios puntos porcentuales, hasta el 62,2%, en menos de año y medio.
Otro indicador clave es que se formalizan menos préstamos para comprar casas. Las tablas del INE muestran que en 2023 el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se desplomó un 17,8%, quedándose en poco más de 381.500. El dato marca la primera caída tras dos años de ligera alza. Tendencia similar experimentó el importe medio de las hipotecas, que cayó ligeramente, un 2%, hasta los 142.074 euros. En total el capital prestado sumó 54.209 millones de euros, lo que marcó un retroceso de más del 19%. Curiosamente la subida de tipos ha alentado otro fenómeno: la compra de viviendas al contado. Con ese telón de fondo, las operaciones sin hipoteca de por medio supusieron en 2023 el 56%.
Imágenes | Towfiqu barbhuiya (Unsplash) e INE
Vía | El País
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