Que el mercado inmobiliario siempre ha despertado el interés de las grandes fortunas no es nada nuevo. Que las crisis son menos crisis en el sector del lujo, tampoco. Lo que sí resulta curioso es comprobar hasta qué punto los compradores más desahogados están animando el sector en un momento complicado, con las operaciones de compraventa de casas en plena caída y las hipotecas convertidas casi casi en un bien premium, inalcanzable para la mayoría de los españoles.
Así lo sugieren al menos algunas de las señales que ha ido dejando el mercad residencial durante los últimos meses. La última, de la mano de una agencia enfocada a las residencias de y lujo: Engel&Völkers. Sus datos ron rotundos.
El mercado premium, al alza. Los resultados de Engel&Völkers no pueden tomarse como una referencia representativa de todo el sector, ni por su volumen de actividad, ni por su enfoque empresarial; pero sí aportan una pista interesante de cómo respira el mercado premium. Al fin y al cabo la agencia de origen alemán dedica una atención especial al segmento residencial de lujo y semilujo. Y lo que muestra es que esa rama del mercado goza de buena salud. Buena no, fantástica.
Su último informe sobre el mercado inmobiliario concluye que en 2024 la compra de viviendas millonarias experimentará un alza considerable. Para ser más preciso, Engel&Völkers espera que este año las transacciones de casas que cuestan más de un millón de dólares se dispare un 40% en España, un crecimiento que —apostilla la agencia— lideran Málaga, Mallorca, Madrid, Barcelona y la Costa Blanca.
Más datos para reflexionar. La agencia desliza algunas cifras que ayudan a hacerse una idea de cómo respira el mercado y en qué se traduce esa previsión del 40%. El año pasado gestionó 3.879 compraventas de vivienda en España, según los datos detallados por la compañía a El País. Y de esa cifra, el 14%, alrededor de 550 propiedades, se despacharon por precios de siete o más dígitos. Con esos datos sobre la mesa y teniendo en cuenta su actividad en el inicio de año, el próximo diciembre la agencia habrá cerrado 770 ventas por un importe millonario.
En los precios influye tanto el tipo de vivienda como su ubicación. La agencia estima que el 55% de su cartera de propiedades a la venta en Madrid supera la barrera millonaria, porcentaje que desciende al 40% en Barcelona, al 15% en Valencia y 25% en Sevilla. En ciertos puntos especialmente cotizados, como Pedralbes, en Barcelona, los datos son aún más llamativos. Allí el 30% de las ventas registradas por la firma sobrepasó los dos millones de euros.
Creciendo sobre crecido. De cumplirse las previsiones de la agencia inmobiliaria, el panorama no sería nuevo para el mercado residencial de lujo. El informe sobre ese segmento publicado hace un año por la aseguradora Hiscox mostraba ya el buen ritmo al que crecían las operaciones de viviendas millonarias.
"En 2022 hubo alrededor de 8.000 transacciones de inmuebles de más de tres millones de euros en nuestro país, lo que supuso un incremento de más del 55% frente al número de transacciones de 2021 y más del doble que en 2019", recoge el estudio, que precisa que el segmento de lujo representa una parte reducida del mercado residencial español: cerca del 5%, según los datos que maneja.
Suben los precios. No solo se prevén más ventas de viviendas millonarias. Otra firma especializada en el segmento inmobiliario premium, Sotheby´s International Realty, apuntaba hace poco que en 2023 el precio medio de las casas de lujo creció un 6%, superando así la media del mercado. Y ya hay analistas que anticipan que tanto el volumen de operaciones de compraventa como los propios valores de las viviendas más exclusivas seguirán inflándose en 2024, aunque a menor ritmo.
Pagos a tocateja. Otra tendencia curiosa y que define bien el mercado inmobiliario del lujo es la de los compradores que pagan sus casas a tocateja, sin necesidad de pasar por la oficina del director del banco para solicitar una hipoteca. Llama la atención su número, pero sobre todo su evolución en los últimos tiempos.
En un contexto de subida de tipos de interés, Engel&Völkers asegura que más de la mitad de las propiedades que vendió en 2023 en las principales capitales del país se pagaron "sin recurrir a financiación ajena", es decir, tirando de recursos propios y sin necesidad de endeudarse. Si en 2021 el 61% de las compraventas cerradas en Madrid exigieron una hipoteca, en 2023 ese porcentaje se situaba ya en el 47%.
"Cifras similares se registraron en Barcelona. Incluso en la costa y el Pirineo catalán suben el número de clientes que ha comprado una vivienda con fondos propios. En Valencia únicamente el 35% de los compradores ha recurrido a la financiación, frente al 65% de recursos propios, en línea con otras ciudades de la comunidad", comenta la agencia. En ciertos puntos de la Costa Blanca asegura que los clientes que compran casas echando mano de sus recursos suponen el 95%.
Sin visita al banco. Su experiencia está en sintonía con el retrato del sector que dejan otros analistas, incluso más allá del segmento de lujo. El informe publicado por Funcas en enero sobre el mercado inmobiliario e hipotecario concluía que solo cuatro de cada 10 compraventas habían requerido una hipoteca. En datos medibles y comparables, eso significa que de los 832.756 inmuebles vendidos entre enero y octubre, apenas 323.998 se adquirieron previa visita al director del banco.
La gran pregunta. Esos datos llevan a la siguiente gran pregunta… ¿Quién está comprando vivienda en España? ¿Quién se lanza a la compra a tocateja, sin firmar un crédito para evitar el pago de intereses? El sector deja algunas pistas extra que apuntan a que, al menos parte de esas transacciones son de inversiones de fondos o compradores acaudalados, como el peso de la llamada "inversión mayorista" o que buena parte de esas operaciones se concentran en áreas turísticas.
"La interpretación más clara de este contraste es que se realizan numerosas operaciones de inversión mayorista y no residente que determinan de forma importante las transacciones totales en el mercado y, por lo tanto, las subidas de precios. Otro porcentaje importante de las operaciones sin financiación hipotecaria se concentra en entornos turísticos y es acaparado para segunda residencia de españoles o por no residentes. También se da en ciudades del interior, lo que incide en la opción de compra de vivienda como inversión no residencial".
Imágenes | Vita Vilcina (Unsplash) y Engel&Völkers
En Xataka | El alquiler siempre había sido la opción B para los jóvenes españoles. La crisis actual lo ha cambiado
Ver 9 comentarios