Durante este último año, las familias españolas han afrontado un incremento drástico de las hipotecas a consecuencia de la subida de los tipos de interés. Pedir un préstamo en nuestro país es cada vez más caro y los hogares que tienen hipotecas de tipo variable están experimentando mensualidades cada vez más infladas. Ahora, en un momento en el que la carga de las hipotecas ya supone el 40% de los ingresos de la mayoría de las familias, una alternativa inmobiliaria está ganando terreno: la permuta de viviendas.
Vuelve el trueque. Ahora en su máximo nivel.
¿Qué es? A grandes rasgos, se trata de sustituir el pago en efectivo para una vivienda por otra propiedad de valor similar, es decir, un intercambio de propiedades. Esta práctica tiene su origen en el trueque tradicional y está establecida en el Código Civil actual, cuyo artículo 1.538 define una permuta como “un contrato por el cual las partes se obligan a dar una cosa para recibir otra”. En algunas plataformas inmobiliarias como Idealista se pueden encontrar cerca de 600 propiedades disponibles para permuta: desde propiedades para reformar, hasta casas rurales o chalets de lujo.
Los datos. Dan pistas de que este modelo de contrato inmobiliario está en auge. Según los datos del INE, en la primera mitad de año se realizaron 851 permutas de viviendas en España, un 3,5% más que en el mismo periodo de 2022. En el caso de los trueques de fincas, el alza interanual alcanzaba el 16,5% hasta agosto. Es algo que se entiende mejor si tenemos en cuenta la caída generalizada de las compraventas de inmuebles residenciales, que cayeron un 23,7 % en septiembre en tasa interanual.
¿Cómo funciona? Para adquirir una vivienda de esta manera, debes realizar una valoración oficial de la vivienda que se deseas permutar (tasación) y después ponerla en el mercado hasta que alguien ofrezca una propiedad acorde a las necesidades. Es importante comprobar que estas viviendas están libres de cargas administrativas e hipotecarias y que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) está pagado.
Una vez llegado un acuerdo, ambas partes firman un contrato en el que se comprometen a ceder la propiedad para recibir otra. Más tarde, se procede a hacer la escritura de vivienda ante notario con el fin de transmitir la titularidad de ambas propiedades y, por último, se inscriben los inmuebles en el Registro de la Propiedad.
Pero ojo. Hay que tener en cuenta que es muy complicado que se de un caso en el que ambas propiedades tengan exactamente el mismo valor. Y, aunque a priori esta práctica no contempla el uso de dinero, muchas veces se da que la parte cuya vivienda es más económica tenga que pagar la diferencia con la otra. También hay que recordar que existen dos bases imponibles, por lo que cada parte debe pagar su correspondiente Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (por el valor de la vivienda que compra) y plusvalía municipal (por la que vende).
Las ventajas. Es una forma de cambiar de vivienda sin hacer un importante desembolso económico, ni tampoco depender de financiación hipotecaria. Además, estos inmuebles son, en general, más baratos, ya que suelen tasarse a un precio por debajo del de mercado. Y dado que los impuestos y el resto de gastos se calculan en base a ese precio, sus importes también son inferiores. Por otro lado, es una alternativa para aquellas personas que tengan que cambiarse de ciudad y buscan vivienda en la localidad de destino sin tener liquidez para comprar una vivienda o hipotecarse.
¿Y en el caso de viviendas hipotecadas? Se puede llevar a cabo igualmente. Eso sí, para realizar una permuta hay que contar obligatoriamente con el visto bueno de la entidad financiera para cambiar el titular del préstamo y el precio de cada una será su valor de mercado menos el capital pendiente de amortizar. Desde Fotocasa ponen el ejemplo de una propiedad cuyo valor es de 100.000 euros y tiene una hipoteca de 20.000, en este caso se podría permutar por un inmueble de 80.000 euros sin hipotecar.
En estos casos, el nuevo propietario tiene distintas opciones: realizar una novación para cambiar el titular de la hipoteca, contratar una nueva hipoteca para que figure como titular o cambiar la hipoteca de entidad financiera (subrogarse) si esta no acepta el cambio de titular.
La tendencia. Aunque este “trueque” de viviendas no es algo nuevo (era muy común en la venta de terrenos a promotores), ahora ha empezado a contemplarse como una alternativa viable dada la situación residencial actual. Y es algo que suele darse cada vez que se produce una crisis económica. En 2007 y 2008, por ejemplo, se permutaban más de 10.000 viviendas al año en España, casi 10 veces más que en estos últimos años. Podríamos volver a ese punto en los próximos años.
Imagen: Unsplash (Erwan Hesry)
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