Todos los indicadores señalan que la crisis económica de España tocó fondo hace tiempo y por tanto la recuperación está en marcha. El PIB crece y se genera empleo, sin entrar en detalles sobre si el ritmo es suficiente para recuperarse de una crisis tan larga y profunda. Pero poco se habla de la recuperación de uno de los sectores que ha arrastrado a toda la economía al abismo: la vivienda.
La vivienda es la gran olvidada de esta crisis. Al principio se habló mucho de ella, estaba en boca de todos si el mercado inmobiliario era víctima de una burbuja o si simplemente estábamos viviendo una estabilización de la subida de precios. Pero según la crisis pasó de financiera e inmobiliaria a afectar a todos los sectores de la economía, el paro y la recesión centraron el debate, y la vivienda se convirtió en un tema secundario. Sin embargo una recuperación del sector inmobiliario podría indicar que la recuperación de la crisis es real y afecta a todos los ámbitos, incluso los más afectados.
Las ventas de viviendas, ¿cuál es su tendencia?
Un dato importante a considerar si se quiere analizar este sector es la venta de viviendas. Y sí, las ventas se están recuperando. Según los datos del Ministerio de Fomento en 2014 se vendieron un 22% más de viviendas que en 2013. Un crecimiento espectacular si no fuera porque antes hubo muchos años de grandes caídas. Y una sombra más: en 2015 no se están vendiendo muchas viviendas más que en 2014.
Datos obtenidos del Ministerio de Fomento. 2015 es una estimación pues sólo hay datos de los dos primeros trimestres.
Viendo el gráfico (teniendo en cuenta que 2015 es una estimación y que no hay mucha variación entre trimestres del mismo año) se ve que se ha pasado de vender entre 800.000 y 900.000 viviendas al año en la época de pre-crisis a unas ventas de unas 300.000 viviendas. Es cierto que se aprecia una subida en 2014 y 2015 pero partiendo de cifras muy bajas. Mirando el gráfico realmente no se ve una clara recuperación.
Eso sí, hay que tener en cuenta que los números pre-crisis estaban alimentados por una burbuja y que no se puede pretender volver a ellos. La gran duda es cuál debería ser el número de venta de viviendas estable para un país como España. Claramente 900.000 al año es excesivo, reflejo de una burbuja, pero quizá 300.000 sean pocas.
Construcción de nuevas viviendas
Otro enfoque que se puede tomar para ver si está habiendo una recuperación del mercado es la construcción de nuevas viviendas. Los datos que presenta el BBVA Research basados en visados para vivienda nueva son muy interesantes, ya que se dan desestacionalizados.
Se puede decir claramente: la construcción de viviendas está creciendo en España. En los primeros 9 meses del año hay un 30,6% más de visados que el año anterior. Sin tener en cuenta el 4º trimestre de 2014 (que fue extremadamente malo y se compensó con un 1er trimestre de 2015 extremadamente bueno) van 8 trimestres consecutivos de crecimiento en el número de visados.
Visados de construcción de vivienda nueva, datos BBVA Research
Sin embargo, mirando la gráfica se ve un fenómeno parecido al de la venta de viviendas. Hay recuperación, sí, altos crecimientos, sí, pero partiendo de números tan bajos que se sigue cerca de los mínimos marcados por la crisis.
Empleo en la construcción
En los años pre-crisis la construcción fue un motor (sobre-revolucionado) de creación de empleo. Y para ver si se está recuperando la construcción otro factor a mirar es el empleo del sector.
Se puede decir que efectivamente la afiliación a la seguridad social en dicho sector está creciendo. El gráfico de BBVA Research es muy claro, pero está limitado en el tiempo a octubre de 2013.
Afiliados a Seguridad Social en la construcción según BBVA Research
Si se explora la web de la Seguridad Social y se consulta el número de afiliados en el sector de la construcción se ve efectivamente este repunte que sitúa los afiliados un poco por encima del millón de personas. Pero a finales de 2008 había más de 2,5 millones de personas afiliadas a ese sector. Es decir, aunque haya subidas (significativas, incluso) partimos desde muy abajo y la recuperación todavía es pequeña.
Elaboración propia de afiliados a la Seguridad Social según datos oficiales, serie histórica más prolongada
Una recuperación desde el foso
Hemos consultado estos datos del estudio del BBVA Research con Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, y nos ha comentado que “los datos de visados no aportan realmente mucho análisis porque pueden deberse a muchos motivos que no tienen realmente que ver con la evolución del mercado. Por ejemplo en los primeros meses de Guindos se aprobaron muchos visados porque iba a cambiar las quitas que tendrían que hacerse al valor de los terrenos y eso provocó que hubiera un aumento puntual".
Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com
Sobre la situación actual de la vivienda nos dice: "En mi opinión, el mercado parece que tiene más crisis detrás que delante y que tras casi 8 años de una de las mayores crisis inmobiliarias de nuestra historia, todo apunta a una normalización de los datos más relevantes del sector inmobiliario”.
La conclusión de todo esto es que efectivamente el mercado de la vivienda se está recuperando: tanto las ventas como la nueva obra como el empleo están repuntando. Pero se partía de un punto muy bajo, de un foso muy profundo. La gran duda es cuales son los niveles normales.
El mercado de la vivienda es como el resto de la economía. Si se miran simplemente los porcentajes de crecimiento parece que todo va muy bien. Si se miran series históricas o cifras absolutas se ve que a este ritmo no se llegarán a cifras anteriores y nos queda saber cuál será el nivel estable que alcanzaremos.
Imagen | Estudio Enrique Arruti
