España se ha situado en la cabeza de Europa en algo: el esfuerzo acumulado desde los años 80 para comprarse una vivienda

A lo largo de los último 45 años los españoles hemos visto cómo aumentaban nuestras rentas y cómo se disparaba el precio de la vivienda, más o menos igual que el resto de nuestros socios comunitarios. El problema es que esos dos valores (el dinero del que disponen las familias y la cotización del m2) no han avanzado al mismo ritmo. Al contrario. El primero lo ha hecho a mucha menos velocidad que el segundo, exigiendo un mayor sacrificio por parte de las familias y generando una brecha que nos aleja cada vez más de la media europea.

Los datos el Banco de España son demoledores.

¿Qué ha pasado? España tiene un problema con la vivienda. Lo reconoce el Gobierno y lo constatan las estadísticas que, cada poco, nos recuerdan la espiral alcista de sus precios. Una de las últimas de hecho es la del Consejo General del Notariado (CGN), que muestra que aunque el mercado inmobiliario se está enfriando la vivienda sigue encareciéndose, escalando a valores históricos.

Lo que resulta más difícil es coger perspectiva y responder a una cuestión fundemantal: ¿Cómo ha cambiado en los últimos años el esfuerzo que debemos asumir los españoles cuando queremos adquirir una casa? ¿Es mayor o menor que en el resto de la UE? Eso es lo que ha querido aclarar el Banco de España.

¿Y qué ha averiguado? Que ese esfuerzo económico se ha disparado en los últimos 45 años. Y (lo más interesante) lo ha hecho mucho más rápido que en la media de la OCDE, la eurozona y algunos de nuestros vecinos más próximos.

Para ser más precisos, el Banco de España (BdE) estima que entre 1980 y 2025 el sacrificio necesario para acceder a una vivienda en propiedad se ha incrementado un 88,6%. Es casi nueve veces más que la media de la zona euro (10%) o Francia, donde el incremento acumulado con respecto a comienzos de los años 80 es de apenas el 9,1%. En otros países vecinos incluso se ha registrado un retroceso, caso de Alemania o Italia, que han visto cómo mejoraba la accesibilidad.

¿Cómo lo ha calculado? Teniendo en cuenta dos factores. Los cambios en la renta disponible de los hogares y la evolución de los precios de la vivienda. A lo largo de los últimos 45 años ambos han aumentado, aunque a velocidades muy dispares: el primero (renta) lo hizo mucho más lento (1,8) que el segundo (3,5). Si analizamos el conjunto de la zona euro encontramos con un escenario distinto: el dinero que tienen en el bolsillo las familias creció menos que los precios de la vivienda, pero ese desacople fue muy inferior al español (1,6 frente al 1,8).

"El deterioro relativo del indicador de acceso potencial a la vivienda en propiedad en España es, en una perspectiva histórica desde 1980, mayor que el registrado en el conjunto de la OCDE y de la UEM y mayor que el de las grandes economías europeas", resume el BdE en su último informe anual, en el que recuerda que, si bien gran parte de las economías europeas presentan problemas de acceso a la vivienda, en España las condiciones se han "endurecido en mayor medida".

¿Cuál es la razón? El organismo analiza los datos desde una perspectiva histórica. Primero recuerda que el esfuerzo necesario para adquirir una vivienda disminuyó hasta la adhesión de España a la CCE, en 1986. A partir de ese año y hasta 1991 ese indicador aumento de forma significativa y, tras varias etapas de estabilización y acelerones, alcanzó su pico en 2007, en plena burbuja.

"El ajuste en el mercado inmobiliario español dio lugar a una significativa reducción del esfuerzo para adquirir una vivienda hasta 2015, momento en el que se inicia una fase de recuperación en la que los precios crecen en mayor cuantía que la renta disponible de los hogares", reflexiona el BdE. A modo de referencia, el sacrificio que deben asumir las familias españolas para adquirir una vivienda sigue por debajo (18,1%) de 2007, pero es un 40% superior al de los 90.

¿Puede irse más allá? Sí. Que el mercado inmobiliario español se haya recrudecido mucho más que el de la UE (al menos si atendemos al esfuerzo que soportan las familias) se explica por varios factores. Uno, fundamental y del que lleva tiempo advirtiendo el BdE, es el desacople entre oferta y demanda.

En nuestro país se generan hogares a mucha más velocidad de lo que se construyen casas para alojarlos, lo que, según cálculos del regulador, ha generado un déficit de 750.000 viviendas. La falta de oferta se está agravando además en puntos muy concretos de España, como Madrid, Barcelona o Alicante.

¿Es importante eso? Sí. En cierto modo, explica la subida de precios y que a día de hoy los hogares deban destinar más de un tercio de sus ingresos a pagar su casa. El BdE calcula que las familias que no residen en viviendas de su propiedad necesitan casi siete años de renta neta para adquirir una, un dato que se eleva si hablamos de hogares con rentas más humildes, como migrantes o jóvenes.

En la ecuación por supuesto entran otros factores, como la escasez de vivienda protegida, la falta de suelo urbanizable en las ciudades, obstáculos burocráticos o la fuga de vivienda hacia mercados más rentables, como el alquiler turístico. La conclusión es en cualquier caso la misma, como recoge el BdE: el esfuerzo que deben asumir hoy los españoles para convertirse en propietarios de su casa ha crecido mucho más que el asumido por la mayoría de sus vecinos europeos.

Imágenes | Ansar Naib (Unsplash) y Banco de España

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