En España han 'desaparecido' más de 40.000 pisos turísticos. La pregunta es si estamos ante el fin de su burbuja

El negocio del alquiler turístico ya no es lo que era. O ese al menos es el mensaje que parece estar emitiendo el mercado inmobiliario, según informes recientes publicados por dos organizaciones que (desde ópticas distintas) conocen bien el sector: el Banco de España y Fotocasa. El primero advierte en su informe anual de 2025, publicado hace solo unas semanas, de la salida de decenas de miles de viviendas del mercado del alquiler vacacional. La segunda, Fotocasa, habla directamente de "pinchazo" del negocio, con una "fuga de propietarios".

La gran pregunta es… ¿Por qué?

¿Cambio de ciclo? Es muy pronto todavía para hablar de cambio de ciclo, pero los últimos datos de Fotocasa Research y el Banco de España (BE) sugieren que algo está cambiando en el mercado del alquiler vacacional del país.

A pesar de que el turismo sigue en auge y no es descabellado que España alcance este año por primera vez los 100 millones de visitantes extranjeros, el mercado emite señales que sugieren que arrendar un piso en Airbnb, Booking, Vrbo o Holidu ya no es hoy el negocio que era hace un par de años. Cae el interés en comprar pisos para alquiler turístico y aumenta el número de caseros que deciden poner a la venta sus viviendas para abandonar ese mercado.

¿Qué dicen las cifras? Que algo se mueve en el sector. De forma muy tímida aún, pero perceptible. El porcentaje de compradores que reconoce estar buscando una vivienda para destinarla al alquiler vacacional se está reduciendo poco a poco. Si en 2024 representaban el 3,4%, en 2025 ese porcentaje se redujo al 3% y el último sondeo, correspondiente al primer semestre, lo sitúa en el 2,8%.

"Aunque la modalidad turística sigue representando el 3% de las operaciones de compra vinculadas a una segunda residencia o directamente a la inversión, la tendencia muestra una reducción progresiva del interés por este modelo", comenta la plataforma, que aprecia una pérdida de "atractivo" del sector.

¿Es el único indicador? No. El mercado también se resiente en el otro extremo, el de los vendedores. Fotocasa Research ha detectado un aumento del número de caseros dedicados al alquiler turístico que intentan deshacerse de sus viviendas. Es decir, hay menos gente interesada en entrar en el mercado del alquiler vacacional... pero también más gente que ya está en él y quiere salir.

La tendencia vuelve a ser tenue, pero elocuente. En 2024 el 1,8% de los propietarios que acudieron a las inmobiliarias para vender sus viviendas las dedicaban al alquiler vacacional. En 2025 el porcentaje fue muy similar (1,6%), pero este año ha subido hasta el 3,1%. "Supone prácticamente duplicar el peso registrado dos años antes y evidencia que cada vez más propietarios optan por abandonar el segmento del alquiler turístico", explican desde Fotocasa.

¿Y qué dice el Banco de España? En su último informe anual, publicado hace unas semanas, el BE constata que el alquiler vacacional se está desinflando. Para ser más concretos, sus técnicos documentaron un aumento del número de pisos turísticos entre 2021 y 2024 que situó el parque total en 400.000 viviendas ese último año. En 2025, sin embargo. el promedio fue de 355.000 viviendas.

Los últimos datos del INE muestran que en mayo se anunciaban en las plataformas online de España 341.001 viviendas turísticas, lejos también de las 381.837 registradas un año antes. Eso significa entre 40.000 y 50.000 viviendas menos en el mercado. En algunas regiones se han borrado miles de propiedades en los últimos años o incluso más de 10.000, como ocurre en Alicante.

¿Cuál es la razón? Para María Matos, portavoz de Fotocasa, hay poco misterio. Si el alquiler vacacional "está perdiendo parte del atractivo que tuvo durante los últimos años" se debe sobre todo a tres factores. Primero, a que los inversores están "reorientando" sus estrategias, buscando "alternativas estables". Segundo, que el alquiler vacacional ha perdido rentabilidad con respecto a hace unos años. Y tercero (pero no menos importante), los cambios a nivel normativo.

"Responde a un contexto de mayor incertidumbre regulatoria en el que la normativa ha ido modificándose a lo largo del año", comenta Matos. Lo cierto es que en los últimos años tanto el Gobierno central como algunas administraciones regionales y munuicipales han movido ficha para evitar la fuga de vivienda del alquiler residencial al vacacional y, de paso, paliar la subida de las rentas.

¿Tanto ha cambiado? Sí. El propio BE reconoce que "las limitaciones regulatorias" al alquiler vacacional han pasado factura al mercado, igual que el trasvase de viviendas al mercado del alquiler de temporada. Llega con echar un vistazo a la hemeroteca para encontrarse con ayuntamientos y comunidades autónomas que en los últimos años han aplicado moratorias a la concesión de nuevas licencias de alquiler turístico o endurecido su normativa.

El cambio más contundente lo aplicó el año pasado el Gobierno al activar un registro único de arrendamiento de corta duración, aunque esa medida recibió un varapalo del Supremo hace unos meses. Otro cambio normativo importante es el que, desde abril de 2025, refuerza el peso de las comunidades de vecinos a la hora de decidir si en sus edificios pueden operar o no vivienda de uso turístico.

¿Se notará en el mercado? Que los pisos turísticos pierdan fuerza en el mercado no significa que el precio del alquiler residencial vaya a bajar. El BC recuerda que, en general, su peso es limitado en el mercado español.

Según sus cálculos, las viviendas vacacionales representan el 1,5% del total del parque de viviendas, aunque ese porcentaje tiene letra pequeña. Si hablamos del mercado del alquiler su peso relativo sube al 10% y si nos referimos a regiones concretas con una fuerte demanda turística esa huella se dispara.

En el área urbana de Málaga asciende al 28,9% del mercado del alquiler, en Las Palmas de Gran Canaria al 12,9% y en Sevilla al 12,1%. Hay barrios concretos en los que el alquiler vacacional llega a representar más del 20% de la oferta total o incluso casi el 45%, como ocurre en el centro turístico de Sevilla o Málaga.

Imágenes | Kristijan Arsov (Unsplash), Alain Rouiller (Unsplash)

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