Dos mercados, un mismo país: cómo la inteligencia artificial está partiendo en dos el sueño americano de la vivienda
Si has intentado comprar una vivienda en los últimos meses, seguro que ya te habrás percatado de algo: los precios están por las nubes. Aunque la alegría va por barrios porque el mercado inmobiliario está viviendo una escisión histórica, al menos en Estados Unidos, como documenta Redfin. Así, mientras que la vivienda de lujo está reactivándose gracias a las ganancias originadas por el boom de la IA, todo lo demás está paralizado ante un escenario de incertidumbre, tipos hipotecarios altos, inflación y miedo al desempleo.
Es la economía en K en su máximo esplendor, un término acuñado por economistas durante la pandemia para referirse a una recuperación en la que los segmentos más ricos de la sociedad prosperan mientras el resto se estanca o retrocede.
Qué está pasando. Según el informe de Redfin del mes pasado, el precio medio de venta de una vivienda de lujo en Estados Unidos subió un 3,6%, hasta los 1,39 millones de dólares. Esta cifra es más del doble del incremento registrado en las viviendas de "no lujo", que aumentó un 1,4 para situarse en en 377.734 dólares. Un dato: Redfin define como "lujo" a las viviendas en el 5% superior del rango de precios de cada área metropolitana.
En el epicentro del mercado de lujo, San Francisco: registró un incremento interanual del 48% en ventas pendientes de viviendas de lujo en abril, el mayor pico desde junio de 2021. Estamos hablando de un precio mediano de venta de 6,7 millones de dólares, casi un 10% más que el año anterior. Le siguen otras ciudades como Tampa (+36%), West Palm Beach (+16%) o Miami (+15%).
Por qué es importante. Porque lo que está sucediendo no es algo acotado al mercado inmobiliario: es una fotografía de la desigualdad económica en tiempo real. El mercado bursátil y el despegue de la inteligencia artificial están acelerando esta dinámica. Así, quienes tienen su patrimonio invertido en acciones de tecnológicas se están enriqueciendo vertiginosamente para luego gastar parte de sus beneficios en la compra de viviendas de lujo independientemente de los tipos de interés, algo que sí que afecta y preocupa a las clases medias.
La vivienda ha sido históricamente el principal depósito de acumulación de patrimonio, pero su acceso se está restringiendo a las personas más ricas. El resultado es un mercado inmobiliario que opera a dos velocidades, lo que tiene consecuencias para la estabilidad social y el acceso a la vivienda a largo plazo
Contexto. Este 2026, el shock energético derivado del ataque de EE. UU. e Israel a Irán ha vuelto a subir los tipos, pero como recoge Axios, este patrón se ha repetido varias veces en los últimos años: el mercado de lujo registró un pico de demanda en 2021 con la incertidumbre generada por la pandemia y también en 2023, cuando nuevamente los tipos hipotecarios, la inflación y el miedo a la recesión frenaban al comprador medios. La dinámica se repite: en momentos de incertidumbre, lo más resiliente es el lujo.
No solo pasa en Estados Unidos. El boom del lujo inmobiliario no es solo americano. Dubai cerró 2025 con 500 ventas por encima de los 10 millones de dólares (+194% en cinco años) y los precios prime subieron un 3,2% de media global, según el Knight Frank Wealth Report 2026. Londres es la excepción que confirma la regla: subió impuestos a los grandes patrimonios y los precios prime cayeron un 4,8% en 2025, así que ese capital buscó destinos alternativos con dos claros ganadores: Madrid y Milán.
De hecho, la capital española ostenta el mayor crecimiento de Europa: los precios prime subieron un 6,4% en 2025 con un 55% de compradores internacionales, según Knight Frank. En Milán, el régimen fiscal italiano de tarifa plana para nuevos residentes ha disparado el interés: los compradores británicos crecieron un 260% entre 2023 y 2025, según Il Sole 24 Ore. Hay una brecha entre el lujo y la vivienda asequible y lo único que puede acelerarlo o frenarlo es el marco fiscal.
En detalle. Las empresas inmobiliarias de San Francisco tienen claro qué está originando este fenómeno en 2026: el "dinero de la IA", gente que tiene acciones en esas empresas tecnológicas que están subiendo como la espuma y también perfiles que las compañías de inteligencia artificial contratan con generosos bonus.
Daryl Fairweather, economista jefe en Redfin, explica que esos compradores adinerados tienen más confianza en la economía y que simplemente siguen adelante pese a la incertidumbre. La constructora de viviendas de alta gama Toll Brothers, detalla que sus compradores son menos sensibles a las presiones del precio porque tienen un buen colchón. De hecho, la compra al contado sin necesidad de hipoteca está alcanzando máximos históricos con un barrio como destino estrella: Manhattan.
Sí, pero. Otros agentes inmobiliarios tienen otra explicación a la subida de precios: una corrección tras años de ventas lentas, según informa el San Francisco Standard. Es decir, no sabemos cuánto de este boom es nueva demanda que la IA trae bajo el brazo y cuánto es demanda reprimida. Por otro lado, este fenómeno está concentrado geográficamente, lo que limita la posibilidad de generalizar sus conclusiones. Si salimos del mercado premium hay algo claro: la incertidumbre económica global es un ancla que frena a potenciales compradores de primera vivienda.
Portada | Foto de Daniel Barnes en Unsplash
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